住宅ローン借り換え40代金利差どれくらい？FPが解説

40代になり、教育費や老後資金も気になり始める中で、「うちの住宅ローン、今のままで本当にベストなのかな？」「住宅ローン借り換え40代だと金利差はどれくらいあれば得するの？」なんて疑問を感じていませんか。

結論から言うと、40代の借り換え成功の鍵は、金利差だけでなく諸費用やデメリットを含めたトータルな判断にあります。例えば、借り換えの金利差の目安は1%と言われますが、住宅ローン借り換えの手数料を考えると、住宅ローン借り換えで後悔する失敗例も少なくありません。

住宅ローン借り換えのタイミングや得する条件、住宅ローン変動金利がみんな何%なのかを知り、正しい計算方法で住宅ローン借り換えシミュレーションをすることが不可欠です。

この記事では、住宅ローン借り換え失敗ブログで語られるような後悔をしないために、専門家があなたの疑問にまるっとお答えしますね！

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住宅ローン借り換え40代金利差どれくらい？得する条件

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借り換えの金利差の目安は？

住宅ローンの借り換えを考えるとき、誰もが最初に気になるのが「今よりどれくらい金利が下がればお得になるの？」という点ですよね。昔からよく言われる基準として、借り換えでメリットが出やすい金利差の目安は「1%以上」とされています。これは今でも、まず検討すべきかどうかの有効な判断材料の一つです。

なぜなら、借り換えには後ほど詳しく解説しますが、事務手数料や登記費用といったまとまった諸費用がかかるためです。その初期コストを支払ってでも、将来にわたって支払う利息の軽減額が上回るかどうかがポイントになります。

金利差が1%あれば、多くの場合、その諸費用を十分にカバーし、総返済額を大きく減らせる可能性が高まるというわけです。

ただし、これはあくまで一般的な目安です。例えば、住宅ローンの残高が3,000万円以上と大きい場合や、残りの返済期間が20年以上と長く残っている場合は、金利差がたとえ0.5%程度でも、総額では数百万円のメリットが出るケースも珍しくありません。

逆に、ローン残高が1,000万円未満だったり、完済まで10年を切っていたりすると、1%以上の金利差があっても諸費用で相殺されてしまい、メリットがほとんど出ないこともあります。

大切なのは、「1%」という数字を鵜呑みにせず、ご自身の現在の借入状況に合わせて、後述するシミュレーションで具体的な数字を確認することなんです。

住宅ローン借り換えで得する条件

金利差以外にも、住宅ローンの借り換えで「得する」、つまりメリットが出やすいとされる条件があります。以下の3つのポイントが、ご自身の状況に多く当てはまるほど、借り換えを前向きに検討する価値があると言えます。

借り換えメリットが出やすい3つの黄金条件

• ローンの残高が1,000万円以上ある
• 残りの返済期間が10年以上ある
• 現在の金利と借り換え後の金利差が1%以上ある

これらの条件が揃っていると、借り換えにかかる諸費用（一般的に30万円～80万円程度）を支払っても、トータルの返済額で数十万円から、場合によっては数百万円単位もの削減が期待できます。特に、ローン残高が多く、返済期間が長く残っているほど、わずかな金利差でも利息の軽減効果は雪だるま式に大きくなります。

40代の方は、30代で35年ローンを組んだ場合、まだ返済期間もローン残高も十分に残っているケースが多いですよね。だからこそ、借り換えによるメリットを最大限に享受できる可能性が高い「ゴールデンエイジ」と言えるのです。

まずは、年に一度送られてくる返済予定表や、金融機関のインターネットバンキングなどで、ご自身の正確な「ローン残高」と「残りの返済期間」を確認することから始めてみましょう。

住宅ローン借り換えのタイミング

「いつ借り換えるのがベストなの？」という住宅ローン借り換えのタイミングも、効果を最大化するためには非常に重要なポイントです。金利が低いからといって、いつでも良いわけではありません。特に意識したいタイミングがいくつかあります。

金利タイプの固定期間が終了するとき

例えば「当初10年固定金利」といったプランでローンを組んでいる場合、10年間の固定期間が終了すると、多くの場合で金利の優遇幅が縮小され、適用金利が自動的に大きく上がってしまいます。

これは毎月の返済額が数万円単位で跳ね上がる大きなリスクであり、家計へのインパクトも絶大です。この固定期間が終了する2〜3ヶ月前は、まさに借り換えを検討すべき絶好のタイミングと言えます。

世の中の金利が上昇局面に転じる前

現在のように、長年の低金利政策からの転換が意識され、世の中の金利が上昇傾向にある場合、変動金利で借りている方は将来の返済額増加に不安を感じるでしょう。

金利が本格的に上がりきる前に、より優遇幅の大きい他の金融機関の変動金利に乗り換えたり、将来の家計の安定を優先して固定金利に切り替えたりするのも賢明なタイミングです。金利の動向については、日本銀行の金融政策決定会合の結果なども参考にするとよいでしょう。

補足：団信を見直したいときも良いタイミング

金利だけでなく、団体信用生命保険（団信）の保障内容を手厚くしたい、と考えたときも借り換えの良い機会です。昔の団信は死亡・高度障害保障のみが一般的でしたが、今はがん保障や3大疾病、8大疾病保障付きなどが主流です。保障を見直すことで、別途加入している生命保険料を年間数万円単位で節約できる可能性もありますよ。

住宅ローン変動金利みんな何%か解説

借り換えを検討する上で、「住宅ローン変動金利はみんな何%くらいで借りているの？」というのは、自分の金利が高いのか安いのかを判断する上でとても気になりますよね。2025年現在、ネット銀行を中心に金融機関同士の熾烈な金利競争が続いており、新規借入・借り換えともに歴史的な低金利水準となっています。

具体的な金利は金融機関や個人の審査内容（年収や勤務先など）によって異なりますが、現在の目安としては年0.3%台～0.4%台が最もボリュームの大きい価格帯です。

一部のネット銀行では、特定の条件を満たすことで年0.2%台という驚異的な金利を提示しているところもあります。一方で、メガバンクや地方銀行といった対面での相談が可能な金融機関では、年0.4%～0.6%台が中心的な水準です。

もし、あなたが現在1.0%以上の金利で住宅ローンを返済しているなら、現在の市場金利との間には大きな乖離があると言えます。住宅金融支援機構の調査でも、多くの人がより低い金利を求めて借り換えを実行しているというデータが示されています。変動金利は将来金利が上昇するリスクも内包していますが、まずは現在の市場金利水準を知り、ご自身の金利と比較してみることが、借り換え検討の第一歩です。

住宅ローン借り換えの計算方法

借り換えによるメリットを正確に把握するには、住宅ローン借り換えの計算方法の基本を知っておくと非常に便利です。もちろん、金融機関のシミュレーションを使えば一瞬で計算してくれますが、その裏側でどのような計算が行われているのかを簡単に理解しておくと、より深く納得して判断できます。

計算の基本は、「①現在の住宅ローンを、このまま最後まで返済し続けた場合の総支払額」と「②新しい住宅ローンに借り換えた場合の総支払額（諸費用込み）」を算出して比較することです。

借り換えメリットの計算式

メリット額 = ①総支払額（現在） – ②総支払額（借り換え後＋諸費用）

この計算結果がプラスになれば、その金額だけ家計が楽になるということです。

計算に必要な情報

• 現在のローン情報：正確なローン残高、残りの返済期間（年・月）、現在の金利（年利）
• 借り換え先のローン情報：借り換え後の希望金利、同じ返済期間
• 諸費用：事務手数料、保証料、登記費用などの合計額（一般的に30万円～80万円が目安）

総支払額の計算自体は複雑なため、後述するシミュレーションツールを使うのが現実的です。しかし、この「諸費用まで含めた総額で比較する」という考え方を知っておくだけでも、目先の金利の低さだけに惑わされることなく、冷静な判断ができるようになりますよ。

住宅ローン借り換えシミュレーションを試す

ここまで見てきた条件や計算方法を踏まえ、いよいよ実際に住宅ローン借り換えシミュレーションを試してみましょう。ほとんどの金融機関のウェブサイトには、誰でも無料で利用できるシミュレーション機能が用意されており、借り換え検討の強い味方になってくれます。

手元に現在の返済予定表を用意し、画面の案内に従って「ローン残高」「残り期間」「現在の金利」などを入力し、借り換え希望の金利を入力するだけで、借り換えた場合に毎月の返済額や総返済額がどれくらいお得になるのかを、瞬時に、そして具体的に確認することができます。

シミュレーションの入力例

項目	入力例	ポイント
現在のローン残高	2,500万円	返済予定表で正確な数字を確認
残りの返済期間	25年0ヶ月	残りの回数から計算
現在の金利	年1.2%	変動金利の場合は現在の適用金利
借り換え後の金利	年0.4%	比較したい金融機関の金利を入力

ここで重要なのは、一つの金融機関だけでなく、複数の金融機関でシミュレーションを行い、その結果を比較することです。金利の低さだけでなく、手数料の体系（定額型か定率型か）によっても総支払額は大きく変わってきます。

いくつかのパターンを試算し、最もご自身の条件に合う金融機関を見つけ出すことが、借り換え成功への一番の近道です。まずはゲーム感覚で気軽に試してみてください。予想以上の結果に驚くかもしれませんよ。

シミュレーションで具体的な数字が見えてくると、借り換えがグッと現実的になりますよね！でも、いい話ばかりではありません。借り換えにはデメリットや注意点もしっかり存在します。

私のところにも「もっと調べておけば…」と後悔して相談に来られる方がいらっしゃいます。ここからは、あなたがそうならないために、知っておくべき注意点をしっかり解説しますね！

住宅ローン借り換え40代金利差どれくらい？注意点

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住宅ローン借り換えのデメリット

借り換えを成功させるためには、メリットだけでなく住宅ローン借り換えのデメリットにもしっかりと目を向け、理解しておくことが不可欠です。主なデメリットは以下の3つです。これらを事前に把握しておくことで、後悔するリスクを減らすことができます。

① 諸費用がかかる

これは最大のデメリットの一つです。借り換えは無料ではできず、事務手数料や登記費用など、数十万円単位のまとまった初期費用が必要になります。せっかく金利が下がっても、この初期費用を回収できなければ意味がありません。

自己資金で用意できない場合は、ローンに上乗せして借りることも可能ですが、その分借入額が増え、毎月の返済額への影響も出てくる点を忘れてはいけません。

② 手間と時間がかかる

借り換えは、新規でローンを組むのとほぼ同じ手続きを踏む必要があります。源泉徴収票や住民票、印鑑証明書などの必要書類を集め、金融機関の担当者とやり取りし、契約手続きのために平日に休みを取る必要がある場合もあります。

申し込みから融資実行まで、一般的に1ヶ月～2ヶ月程度の時間がかかります。仕事や家事で忙しい40代にとって、この時間的なコストは決して無視できないデメリットと言えるでしょう。

③ 必ず審査に通るとは限らない

これが最もシビアなデメリットかもしれません。現在のローンを問題なく返済できていても、借り換え先の金融機関の審査基準を満たせるとは限りません。住宅ローンを組んだ当初より収入が下がっていたり、転職して勤続年数が短くなっていたりすると、審査は厳しくなります。

また、健康状態の変化で団体信用生命保険（団信）に加入できず、借り換えが不可能になるケースも。結果的に、時間と労力が無駄になってしまう可能性もゼロではないのです。

意外と高い住宅ローン借り換え手数料

借り換えのデメリットの中でも、特に具体的に把握しておくべきなのが、住宅ローン借り換え手数料の内訳と相場です。思った以上にかかるその金額に、計画を見直す方も少なくありません。

費用の種類	費用の目安	支払い先と概要
事務手数料	定額型：3万円～11万円程度 定率型：借入額の2.2%（税込）程度	新しい金融機関 ローン契約のための事務的な手数料。定率型の場合、3,000万円の借換えで66万円にもなる。
保証料	一括前払型：数十万円 金利上乗せ型：年0.2%程度上乗せ 不要な場合も多い	新しい金融機関 or 保証会社 返済不能時に保証会社が代位弁済するための費用。ネット銀行は不要なことが多い。
印紙税	2万円～6万円（借入額による）	国（契約書に貼付） ローン契約書（金銭消費貸借契約書）作成に必要な税金。
登記費用	10万円～20万円程度	法務局、司法書士 現在の抵当権を抹消し、新しい抵当権を設定するための登録免許税と、手続きを代行する司法書士への報酬。
繰上返済手数料	無料～数万円	現在の金融機関 現在のローンを一括で返済するための手数料。金融機関や手続き方法によって異なる。

住宅ローン借り換えの失敗例

次に、FPである私の元に実際に相談が寄せられた、典型的な住宅ローン借り換えの失敗例をいくつかご紹介します。他人の失敗から学ぶことは、ご自身の成功への何よりの近道。「自分は大丈夫」と思わず、ぜひ参考にしてください。

40代にありがちな失敗・後悔談

• 失敗例①【金利タイプの選択ミス】：変動金利の安さだけに惹かれて借り換えたものの、数年後に子どもの教育費がピークを迎えるタイミングで金利が上昇。結局、借り換え前より毎月の返済額が増えてしまい家計が火の車に…。
• 失敗例②【諸費用を軽視】：諸費用を安易にローンに上乗せした結果、ローン残高が借り換え前より増えてしまった。そのため、住宅ローン控除のメリットが減ってしまい、トータルではあまり得にならなかった。
• 失敗例③【団信の確認不足】：元のローンに付いていた手厚いがん保障特約のことをすっかり忘れ、死亡保障のみのシンプルな団信に切り替えてしまった。後からそれに気づき、別途がん保険に加入することになり、結果的に保険料負担が増えてしまった。
• 失敗例④【タイミングを逃す】：「いつかやろう」と手続きを先延ばしにしているうちに、世の中の金利が上昇。いざ動こうとした時には、借り換えメリットがほとんどなくなってしまっていた。

これらの失敗談は、決して他人事ではありません。特に、金利タイプの選択や団信の保障内容は、目先の返済額だけでなく、10年、20年先のご自身のライフプランと照らし合わせて慎重に判断する必要があります。最近では、住宅ローン借り換え失敗ブログなどで、実際に経験した方のリアルな声を発信している方もいるので、そういった情報を参考にしてみるのも良いでしょう。

住宅ローン借り換えで後悔しない為に

では、住宅ローン借り換えで後悔しないためには、最終的に何を心掛ければ良いのでしょうか。情報が溢れていて混乱してしまうかもしれませんが、40代の借り換え成功の秘訣は、突き詰めると以下の3つのステップに集約されます。

1. 徹底的な情報収集と比較検討
   まずは、視野を広く持ち、複数の金融機関の金利や手数料、団信の内容を徹底的に比較することです。給与振込口座がある銀行だけでなく、ネット銀行、普段付き合いのないメガバンク、地方銀行など、最低でも3～4社は候補を挙げて比較検討しましょう。思いがけない好条件の金融機関が見つかることもあります。
2. 諸費用込みでの正確なシミュレーション
   各金融機関が提供するシミュレーションツールを必ず使い、諸費用を含めた総返済額を必ず試算してください。感覚やイメージ、営業担当者の「お得ですよ」という言葉だけでなく、「具体的な数字」でメリットを客観的に判断することが、後悔しないための絶対的な鉄則です。
3. 長期的なライフプランとの整合性を図る
   目先の金利の低さだけでなく、10年後、20年後のご自身のライフプラン（子どもの教育費のピーク、自身の退職時期、親の介護の可能性など）を考慮し、選択しようとしている金利タイプのリスクや団信の保障内容が、そのプランに本当に合っているのかをじっくり考え抜くことが重要です。金融庁もローン契約に関する注意喚起を行っており、将来を見据えた判断が求められます。

借り換えは、現在の家計を見直し、将来の安心を再設計する絶好の機会です。面倒な手続きも、未来の家族のための大切な投資だと思って、ぜひ前向きに取り組んでみてください。

住宅ローン借り換えについてよくあるご質問FAQ

借り換えの審査では何を見られますか？

主に年収、勤続年数、他の借入状況、個人の信用情報、そして健康状態（団信加入のため）が総合的に審査されます。新規借入時よりも厳しくなる傾向があります。

転職したばかりでも借り換えはできますか？

勤続1年以上を条件とする金融機関が多いですが、中にはより短い期間でも受け付ける場合があります。ただし、審査上は不利になる可能性があるため、事前に金融機関に相談することをおすすめします。

借り換え後、住宅ローン控除の手続きは何か必要ですか？

借り換え後も控除の適用条件（返済期間10年以上など）を満たしていれば、特別な追加手続きは不要です。年末調整や確定申告で、新しい金融機関の残高証明書を提出すれば引き続き控除を受けられます。（参照：国税庁 No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき）

夫婦のペアローンでも借り換えは可能ですか？

はい、可能です。ただし、手続きが少し複雑になります。夫婦それぞれが別の金融機関に借り換える、どちらか一方にローンをまとめるなど、いくつかの方法がありますので、専門家への相談も検討しましょう。

住宅ローン借り換え40代金利差どれくらい？総括

40代の住宅ローン借り換えについて、金利差の目安から具体的な注意点まで解説してきました。最後にこの記事の要点をまとめます。

• 借り換えメリットの一般的な目安は金利差1%以上、残高1000万円以上、残期間10年以上
• 残高や残期間が多ければ金利差0.5%でも大きなメリットが出る可能性がある
• 借り換えの最適なタイミングは固定金利の終了時や金利上昇局面の前
• 変動金利の現在の相場は0.3%～0.4%台が主流
• 借り換えメリットは総支払額と諸費用を比較して判断する
• シミュレーションツールを複数利用して客観的な数字で比較することが重要
• デメリットは諸費用と手続きの手間、そして審査落ちのリスク
• 手数料は定率型か定額型かを確認し総コストで比較する
• 金利タイプや団信の保障内容をよく確認しないと後悔の原因になる
• 借り換えの審査は新規借入時より厳しくなる可能性がある
• 転職や健康状態の変化は審査に影響する
• 住宅ローン控除の適用条件（残期間10年以上）を確認する
• 40代は借り換えのメリットを享受しやすい最後のチャンスとも言える
• 目先の金利だけでなく将来のライフプランを考慮して総合的に判断する
• 面倒がらずに行動することが未来の家計を楽にする第一歩

今日からできるアクションプラン

難しく考えず、まずはこの2ステップから始めてみませんか？

1. 現状把握：住宅ローンの返済予定表を探し出し、「現在の金利」「ローン残高」「残りの返済期間」の3つをメモに書き出す。
2. お試しシミュレーション：スマホで気になる銀行を1つ見つけ、そのシミュレーションサイトでメモした数字を入力してみる。

たったこれだけで、漠然とした不安が具体的な目標に変わりますよ！

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参考
・住宅ローン借り換えにおける団信引き継ぎのポイントと手続き方法
・住宅ローン借り換え知恵袋：固定金利と変動金利どちらを選ぶべきか
・住宅ローン借り換え手数料相場｜おすすめ金融機関と節約術を紹介
・住宅ローン5000万きつい！年収別の返済負担率と適正ラインを徹底解説
・住宅ローン金利計算方法電卓を使った返済額の簡単な算出法